Umowa warunkowa i umowa przedwstępna to dwa sformułowania, które często słyszą osoby przeprowadzające proces sprzedaży nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie wolno ich utożsamiać, ponieważ nie są one równoważne, a konsekwencje jakie każda z nich powoduje są inne. Dla wielu osób treści zawarte w umowach są niejasne i trudne w odbiorze, ponieważ najczęściej są niezrozumiałe, a to przede wszystkim ze względu na używany w nich język specjalistyczny. Z tego względu przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu należy go nie tylko przeczytać, ale również zapoznać się z jego specyfiką i wynikającymi z niego konsekwencjami prawnymi. Jest to jeden z częściej stosowanych sposobów na wstąpienie w stosunek prawny związany przykładowo z nabywaniem nieruchomości. Ideą i powodem dla którego kontrahenci korzystają z umowy przedwstępnej jest z reguły jakaś przeszkoda w zawarciu umowy właściwej, zwanej często umową definitywną, stanowczą czy przyrzeczoną, ale jednocześnie obie strony deklarują, że chcą taką umowę zawrzeć w przyszłości. Jako przykład można wskazać sytuację zakupu lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym – zainteresowani transakcją często zawierają właśnie umowę przedwstępną, która daje zobowiązanym do zakupu możliwość „rezerwacji” wybranego lokalu i pozwala im na uruchomienie procedur kredytowych. Następnie, po dopełnieniu procedur w banku i podpisaniu umowy kredytowej, strony są gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej - umowy sprzedaży. Jednocześnie należy wskazać, że umowa przedwstępna również może zostać zawarta pod warunkiem np. uzyskania finansowania na nabycie nieruchomości, którego niespełnienie spowoduje, iż umowa przedwstępna ulegnie rozwiązaniu. Innym przykładem może być wola zakupu fragmentu działki gruntu, np. nr 15, która znajduje się w trakcie podziału nieruchomości. W takich sytuacjach, zobowiązani do zakupu, którzy wybrali sobie konkretną działkę po podziale oznaczoną przykładowo numerem 15/1, dążą do zabezpieczenia sobie właśnie tej części, konkretnej nieruchomości. Można ten cel osiągnąć właśnie poprzez zawarcie umowy przedwstępnej. Po zakończeniu procedury podziałowej będzie można przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży – umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, ponieważ forma takiej umowy jest dowolna. W zależności jednak od tego, w jakiej formie została zawarta wywoła określone skutki prawne. Jeśli więc umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej przepisami prawa dla umowy przyrzeczonej, to wywoła tzw. skutek silniejszy, a jeśli w innej, to wywołuje skutek słabszy. Co to oznacza w praktyce? Można to zobrazować na podstawie sprzedaży lokalu mieszkalnego. Umowa przedwstępna w takim przypadku może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, należy jednak pamiętać o koniecznych elementach takiego dokumentu. Są to: Jednak zwykła forma pisemna powoduje tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej, ponieważ dla umowy sprzedaży lokalu nieszklanego prawo wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Oznacza to, że w przypadku, w którym jedna ze stron umowy przedwstępnej będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może jedynie żądać odszkodowania – naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (np. koszty związane z procedurą uzyskania kredytu), chyba, że inaczej strony w umowie uzgodniły. Z tego właśnie względu, wiele osób decyduje się na sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza, ponieważ wywoła ona tzw. skutek silniejszy, co oznacza, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona będzie uprawniona do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – może zwrócić się do sądu o wydanie orzeczenia, które zastąpi oświadczenie woli strony uchylającej się i ostatecznie umowa przyrzeczona dojdzie do skutku – nawet bez udziału tego kontrahenta. Jest to rodzaj umowy sprzedaży o skutkach zobowiązujących, której skutek rozporządzający, czyli właściwe przeniesienie własności nieruchomości następuje po ziszczeniu się warunku pod którym umowa była zawarta. Zatem nie jest ona umową przygotowującą do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale jest umową sprzedaży, tylko wywołuje skutek zobowiązujący. „Klasyczna” umowa sprzedaży wywołuje od razu dwa skutki zobowiązujący i rozporządzający, co znaczy, że sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności i jednocześnie ją przenosi na kupującego. W umowie „warunkowej” nie występuje element przeniesienia własności na kupującego – staje się on definitywny dopiero, gdy warunek się ziści – wtedy można już bez przeszkód przystąpić do umowy przeniesienia własności – czyli zrealizować skutek rozporządzający. W praktyce do najczęstszych warunków w tego rodzaju dwuetapowych umowach są te związane z prawem pierwokupu nieruchomości rolnych przysługującym Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa czy Lasom Państwowym (Skarbowi Państwa), jeśli chodzi o grunty leśne. Umowa sprzedaży zawarta pod warunkiem, jak też umowa przenosząca własność nieruchomości, jeśli dotyczą nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego, przed notariuszem. Spis treści
A zatem - jakie są między nimi różnice? Wyjaśniamy.
Czym jest umowa przedwstępna?
Jaka jest forma umowy przedwstępnej – czy zawsze musi być „u notariusza”?
Forma zawarcia umowy nie jest więc obojętna, jeśli chodzi o skutki prawne, jakie w praktyce wywołuje i z tego powodu zawsze warto rozważyć w jakiej formie powinna zostać zawarta.Czym jest umowa sprzedaży zawarta pod warunkiem?
Ważne!
