Najem okazjonalny – na czym polega?

Najem okazjonalny to pojęcie, z którym prawdopodobnie zetknęła się każda osoba wynajmująca dom lub lokal mieszkalny.

Przeczytaj, czym jest najem okazjonalny oraz jakie formalności należy spełnić przy zawieraniu umowy najmu tego rodzaju.

Najem okazjonalny został wprowadzony  w Polsce w 2009 roku wraz ze zmianą ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Po ponad dziesięciu latach funkcjonowania tej regulacji, można stwierdzić, że najem okazjonalny nie jest wykorzystywany tak często w praktyce i nie jest szczególnie popularny. Powodów tego stanu rzeczy może być co najmniej kilka, wydaje się jednak, że podstawową przyczyną jest brak świadomości uczestników obrotu nie tylko o istnieniu takiej możliwości, ale również korzyści, jakie przede wszystkim dla wynajmującego płyną z faktu zawarcia umowy o najem okazjonalny w miejsce umowy najmu lokalu. Czym wobec tego umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej umowy o najem lokalu mieszkalnego?

Najem okazjonalny – korzyści dla właściciela mieszkania

Zakup nieruchomości coraz częściej stanowi długoterminową inwestycję, która ma przynosić stałe korzyści na określonym poziomie. W tym celu mający tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wynajmują je, licząc na comiesięczne wpływy z tzw. czynszu. Zdarza się jednak, że wynajmując mieszkanie trafi na nieuczciwego kontrahenta – najemcę – co powoduje, że wynajmujący musi kalkulować ryzyko jakie niesie za sobą taka sytuacja. Typowym i najdotkliwszym problemem dla wynajmującego jest unikanie płatności przez najemcę, co często uruchamia prawdziwe problemy, zwłaszcza w sytuacji, w której lokal mieszkalny jest obciążony hipoteką i został kupiony ze środków pochodzących z kredytu. Dodatkowo, wynajmujący nie tylko pozostaje bez źródła dochodu, nie spłaca rat kredytowych, ale również powiększa swoje zadłużenie względem podmiotów świadczących usługi przesyłowe, np. dostawcy energii elektrycznej, gazu czy wody.

To jest moment, w którym wynajmujący zaczyna się zastanawiać, w jaki sposób „pozbyć się” nieuczciwego najemcy. Wtedy pojawiają się kolejne problemy, ponieważ nagle okazuje się, że eksmisja nieuczciwego lokatora w oparciu o umowę najmu lokalu mieszkalnego jest niezwykle trudna, a w wielu przypadkach po prostu niemożliwa. W tym właśnie miejscu pojawia się rozwiązanie – umowa o najem okazjonalny. Oczywiście, umowa ta musi spełniać określone wspomnianą ustawą wymagania formalne, a jej treść nie jest dowolna.  

Z perspektywy wynajmującego istotne jest to, że do umowy (wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności) należy załączyć przede wszystkim:

- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, zobowiązaniu do opróżnienia zajmowanego lokalu i jego wydania wynajmującemu,

- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie zamieszkiwać po wykonaniu egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – jeśli wynajmujący zażąda podpis pod tym oświadczeniem będzie musiał być notarialnie poświadczony.

W przypadku nieuczciwego najemcy, który zwleka z zapłatą czynszu, w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej rozwiązania, najemca ma obowiązek wydać lokal wynajmującemu. Jeśli tego nie uczyni dobrowolnie, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu (na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego). Jeśli pomimo tego, najemca nie opróżni lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji.  To rozwiązanie stanowi niewątpliwie ważne ułatwienie dla wynajmujących, ponieważ nie muszą uczestniczyć w długotrwałym postępowaniu o eksmisję. Następnie sprawę należy skierować do komornika sądowego, który na podstawie tytułu wykonawczego może dokonać eksmisji lokatora do wskazanego uprzednio w oświadczeniach stanowiących załączniki do umowy najmu okazjonalnego przez niego i inną osobę lokalu.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?

Według zapisów Kodeksu Cywilnego jest to forma ochrony, która przysługuje jedynie właścicielom mieszkań będących osobami fizycznym – nie mogą z niej skorzystać przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą związaną z wynajmem nieruchomości. Ważny jest również fakt, że umowa najmu okazjonalnego nie może być podpisana na okres dłuższy niż 10 lat.